질의제목 :	수원시 – 벤처기업집적시설 입주자가 「벤처기업육성에 관한 특별조치법」 제21조제3항에 따라 도시형공장을 설치하려는 경우, 「건축법」 제19조제2항에 따른 용도변경 허가를 받아야 하는지 여부(「벤처기업육성에 관한 특별조치법」 제21조제3항 등 관련)
관련문서 :	경기도 수원시 기업유치단 – 6286(2025. 7. 2.)

1. 질의요지

「벤처기업육성에 관한 특별조치법」(이하 “벤처기업법”이라 함) 제21조제3항 전단 및 같은 법 시행령 제14조제2항에서는 벤처기업집적시설에 입주한 자는 「건축법」 제19조제1항, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 “국토계획법”이라 함) 제76조제1항 및 「연구개발특구의 육성에 관한 특별법」 제36조제1항에도 불구하고 구조안전에 지장이 없는 범위에서 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 시행령」 제34조제1호의 도시형공장 중 공장건축면적이 2천 제곱미터 이하인 도시형공장을 설치할 수 있다고 규정하고 있고, 벤처기업법 제21조제3항 후단에서는 이 경우 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제13조에 따른 공장설립등의 승인이나 같은 법 제14조의3에 따른 제조시설설치승인을 받은 것으로 본다고 규정하고 있는 한편,

건축물 각 층의 바닥면적과 옥외공작물의 수평투영면적을 더한 면적을 말함

공장의 신설ㆍ증설 또는 업종변경을 말함

「건축법」 제19조제1항에서는 건축물의 용도변경은 변경하려는 용도의 건축기준에 맞게 하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항제1호에서는 사용승인을 받은 건축물로서 같은 조 제4항 각 호의 어느 하나에 해당하는 시설군(施設群)에 속하는 건축물의 용도를 상위군에 해당하는 용도로 변경하는 경우 허가를 받아야 한다고 정하고 있으며, 시설군에 관하여 규정하고 있는 같은 법 시행령 제14조제5항제2호다목에서는 산업 등 시설군 중 하나로 공장을, 같은 항 제6호나목에서는 교육 및 복지시설군 중 하나로 교육연구시설을 규정하고 있는바,

「건축법」 제19조제4항 각 호의 번호가 용도변경하려는 건축물이 속하는 시설군보다 작은 시설군을 말함

벤처기업집적시설에 입주한 자가 벤처기업법 제21조제3항에 따라 「건축법 시행령」 제14조제5항제6호나목에 따른 교육연구시설에 속하는 건축물 일부에 같은 항 제2호다목에 따른 공장 중 건축면적이 2천 제곱미터 이하인 도시형공장을 설치하려는 경우, 「건축법」 제19조제2항에 따른 상위군에 해당하는 용도로의 용도변경 허가를 받아야 하는지?

벤처기업법 제21조제3항 전단에 따라 구조안전에 지장이 없는 범위에서의 공장 설치로 전제함

2. 회답

이 사안의 경우, 「건축법」 제19조제2항에 따른 상위군에 해당하는 용도로의 용도변경 허가를 받아야 합니다.

3. 이유

먼저 「건축법」 제2조제1항제3호에서는 “건축물의 용도”란 건축물의 종류를 유사한 구조, 이용 목적 및 형태별로 묶어 분류한 것을 말한다고 정의하고 있고, 같은 법 제19조제1항에 따르면 건축물의 용도변경은 변경하려는 용도의 건축기준에 맞게 하여야 하며, 같은 조 제2항에서는 사용승인을 받은 건축물의 용도를 변경하려면 특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받거나 신고를 하여야 한다고 규정하면서, 같은 항 제1호에서는 같은 조 제4항의 시설군 중 상위군으로의 용도변경은 허가대상으로 규정하고 있고, 같은 조 제4항에서는 건축물의 용도에 따른 시설군을 산업 등의 시설군(제2호), 교육 및 복지시설군(제6호) 등으로 구분하여 규정하고 있는바, 이 사안에서와 같이 교육 및 복지시설군에 속하는 건축물의 용도를 산업 등의 시설군 중 공장의 용도로 변경하려는 경우는 상위군으로의 용도변경으로서 원칙적으로 「건축법」 제19조제2항에 따른 용도변경 허가를 받아야 하는 대상에 해당합니다.

이와 관련하여 용도변경에 관한 「건축법」 제19조의 규정 체계를 살펴보면, 같은 조 제1항에서는 건축물의 용도변경은 변경하려는 용도의 건축기준을 충족하여야 한다는 원칙을 규정하고, 같은 조 제2항에서는 건축물의 용도를 변경하려는 자는 허가를 받거나 신고를 하도록 하여 용도변경 허가 또는 신고의 대상ㆍ절차를 규정하고 있는바, 같은 조 제1항과 제2항의 규정 내용은 명확히 구분되는데, 벤처기업법 제21조제3항에서는 벤처기업집적시설에 입주한 자는 「건축법」 제19조제1항에도 불구하고 구조안전에 지장이 없는 범위에서 공장건축면적이 2천 제곱미터 이하인 도시형공장을 설치할 수 있다고 규정하고 있어, 「건축법」 제19조 전체가 아닌 “제19조제1항”에 따른 건축기준에 따른 용도변경 제한 규정의 적용을 배제하고 있는바, 벤처기업법 제21조제3항은 벤처기업집적시설 내에서는 「건축법」 제19조제1항에 따른 건축물의 용도변경 제한에도 불구하고 예외적으로 용도변경을 허용하는 규정으로 볼 수는 있지만, 이를 같은 조 제2항에 따른 용도변경 허가 또는 신고 절차까지 함께 배제하려는 취지의 규정으로 보기는 어렵습니다.

그리고 법령에서 일정한 원칙에 관한 규정을 둔 후 이러한 원칙에 대한 예외규정을 두는 경우에는 합리적인 이유 없이 예외규정을 확대하여 해석해서는 안 되고 보다 엄격하게 해석할 필요가 있다고 할 것인데, 벤처기업법 제21조제3항은 건축물의 용도변경은 변경하려는 용도의 건축기준에 맞게 하여야 한다는 「건축법」 제19조제1항의 용도변경 원칙에 대한 예외로서 엄격하게 해석해야 할 것임에도 불구하고, 같은 조 제1항뿐만 아니라 명문으로 규정되지 않은 같은 조 제2항의 허가 또는 신고 대상ㆍ절차 규정까지 적용에서 제외된다고 해석하는 것은 벤처기업집적시설 입주자에 대한 건축법령상 특례규정을 확대하여 적용하는 것으로서 타당하지 않습니다.

법제처 2012. 11. 3. 회신, 12-0596 해석례 참조

한편 「건축법」 제19조제2항에 따른 용도변경 허가는 같은 조 제1항에서 규정하고 있는 건축물 용도변경의 기준에 따라 해당 건축물이 변경하려는 용도의 구조 기준 등을 충족하는 경우에 행하는 처분이므로, 같은 조 제2항에 따른 용도변경 허가의 면제가 없다면 같은 조 제1항의 적용을 제외하는 실익이 없다는 의견이 있으나, 같은 법 제19조제7항에 따르면 같은 조 제1항과 제2항에 따른 건축물의 용도변경에 관하여는 같은 법 제11조제2항부터 제9항까지, 제18조, 제42조, 국토계획법 제54조 등의 규정을 준용하도록 규정하고 있고, 허가권자는 용도변경 허가 신청을 받은 경우 같은 법 제19조제1항에서 규정한 용도별 건축기준 외에도 건축법령 및 국토계획법, 「국가유산기본법」 등 관계법령에서 정한 기준에 부합하는지 여부를 모두 검토하여 용도변경 허가 여부를 결정하게 되는바, 벤처기업법 제21조제3항은 건축물 구조안전에 지장이 없는 범위에서 「건축법」 제19조제1항에 따른 용도별 건축기준을 적용하지 않을 수 있도록 한 것으로, 건축법령상 용도변경 허가 시 적용되는 그 밖의 허가기준까지 적용에서 배제되는 것은 아니라 할 것이므로, 같은 법 제19조제1항에 따른 용도별 건축기준이 적용되지 않는 경우라도 같은 조 제2항에 따른 용도변경 허가를 받도록 하는 규정의 실익이 없다고 보기 어렵다는 점에 비추어 볼 때, 그러한 의견은 타당하지 않습니다.

따라서 이 사안의 경우, 「건축법」 제19조제2항에 따른 상위군에 해당하는 용도로의 용도변경 허가를 받아야 합니다.

※ 법령정비 권고사항

벤처기업법 제21조제3항 전단에 따라 벤처기업집적시설에 입주한 자가 구조안전에 지장이 없는 범위에서 공장을 설치하려는 경우, 관련 법령에 따른 규제가 적용되지 않는 특례의 요건 및 효과를 벤처기업법령에 명확히 규정할 필요가 있습니다.

<관계 법령>

벤처기업육성에 관한 특별조치법

제21조(건축금지 등에 대한 특례) ① 삭제

② 벤처기업집적시설은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제76조제1항에도 불구하고 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조에 따른 지역(녹지지역 등 대통령령으로 정하는 지역은 제외한다)에 건축할 수 있다.

③ 벤처기업집적시설에 입주한 자는 「건축법」 제19조제1항, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제76조제1항 및 「연구개발특구의 육성에 관한 특별법」 제36조제1항에도 불구하고 구조안전에 지장이 없는 범위에서 대통령령으로 정하는 공장을 설치할 수 있다. 이 경우 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제13조에 따른 공장설립등의 승인이나 같은 법 제14조의3에 따른 제조시설설치승인을 받은 것으로 본다.

④ 시장ㆍ군수 또는 구청장은 벤처기업집적시설에 입주한 자로부터 제3항에 따른 공장등록신청을 받으면 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제16조에 따른 공장의 등록을 하여야 한다.

벤처기업육성에 관한 특별조치법 시행령

제14조(건축허용이 제외되는 지역 등) ① (생  략)

② 법 제21조제3항 전단에서 “대통령령으로 정하는 공장”이란 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 시행령」 제34조제1호의 도시형공장 중 공장건축면적(건축물 각 층의 바닥면적과 옥외공작물의 수평투영면적을 더한 면적을 말한다)이 2천 제곱미터 이하인 도시형공장을 말한다.

건축법

제19조(용도변경) ① 건축물의 용도변경은 변경하려는 용도의 건축기준에 맞게 하여야 한다.

② 제22조에 따라 사용승인을 받은 건축물의 용도를 변경하려는 자는 다음 각 호의 구분에 따라 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받거나 신고를 하여야 한다.

1. 허가 대상: 제4항 각 호의 어느 하나에 해당하는 시설군(施設群)에 속하는 건축물의 용도를 상위군(제4항 각 호의 번호가 용도변경하려는 건축물이 속하는 시설군보다 작은 시설군을 말한다)에 해당하는 용도로 변경하는 경우

2. (생  략)

③ (생  략)

④ 시설군은 다음 각 호와 같고 각 시설군에 속하는 건축물의 세부 용도는 대통령령으로 정한다.

1. (생  략)

2. 산업 등의 시설군

3. ～ 5. (생  략)

6. 교육 및 복지시설군

7. ～ 9. (생  략)

⑤ (생  략)

건축법 시행령

제14조(용도변경) ① ～ ④ (생  략)

⑤ 법 제19조제4항 각 호의 시설군에 속하는 건축물의 용도는 다음 각 호와 같다.

1. (생  략)

2. 산업 등 시설군

가.ㆍ나. (생  략)

다. 공장

라. ～ 사. (생  략)

3. ～ 5. (생  략)

6. 교육 및 복지시설군

가. (생  략)

나. 교육연구시설

다. ～ 마. (생  략)

7. ～ 9. (생  략)

⑥ㆍ⑦ (생  략)